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政策效果逐步明朗房地产步入高性价比时代

2018-11-05 09:15:18

政策效果逐步明朗 房地产步入“高性价比”时代

新汉业不动产机构执行董事赵云飞 经历了二季度的观望、僵持阶段和宏观政策面逐步明朗,上海高企的房价回归似乎已经成为定势,未来上海房价的理性下调将不可避免。 从开发商博弈的取向来看,不同实力的开发商对于当前市场的态度将出现分化。对于资金有压力的开发商而言,博弈的结果将促使他们以现金为王,低价入市,在销售中抢占跑道,以取得销售上的主动,迅速回笼资金。而对于无资金压力的开发商而言,优质产品是他们实现利润化的基础。在市场的博弈中,他们不用像前者那样急于套现,因此等待时机,慢慢消化仍不失为一种上策。 从消费者博弈取向来看,目前消费者的心态出现了前所未有的团结,这种团结不仅让售楼先生小姐们开始露出久违的笑脸,也让忙碌的中介公司有了难得的清闲。当这种思维定势趋于一致时,开发商就只有降价的份了。但是,与动产不同的是,不动产具有不可再生的特点,也就是说,在同一时段、同一地点的同一楼盘、房源将不会再生。因此,消费者的观望是有限的,买涨不买跌的情况仅仅只能维持在某一时间阶段,伺机入市才是未来消费趋势,因此,当房价下降到一定程度时,观望的消费需求受到激发,促使交易量的回升。 由于宏观调控后,交易量的明显萎缩,供求发生逆转,特别是二季度开始,市场处于供大于求的局面,随着市场的进一步低迷,未来将积淀更多的存量房。另外,投机客的退出和自住客的观望,导致未来消费热情的下降,同时上海今年又有2000万的中低价房的推出,这三方面的因素将决定了2005年第三、四季度,房地产价格出现预想中的下调,交易量趋于稳定。市场的特点将表现为: 1一些在售的但无品质可言并且房价依然高企的大盘,由于前期房价的追涨,导致楼盘的价格完全脱离自身品质的价值,因此在下一阶段,这类楼盘的房价下调的深度可达20%30%左右,从而促使楼盘性价比处于合理的区间。而质优价高项目虽然其价格与价值的离散度较小,因此只能说是“生不逢时”,通过价格微幅下调进行促销,以应对总体市场的惨淡。 2新开楼盘的价格将普遍低于同类二手房价格。其中,有特色、有品味的项目微幅下调入市,与周边二手房相比,这类项目在产品规划和品质上更胜一筹,并非周边二手房可以相提并论,其自身的优势决定其房价不可能有较大的下调空间,因此,在价格上略做让步,只是为了在销售上更具竞争力。而地段、品质一般的项目与周边二手房并没有太大的差异,而又缺乏二手房即可入住的优势,因此,未来可能以低于周边二手房10%15%的价格入市,通过价格策略来赢得市场。 3在当前的市场环境下,二手房价格将被重新定位。以往以历史成交价格为基准的价格系统将依据理性的性价比重新定位。未来二手房市场的价格定位将根据该地区的市场环境、周边配套等一系列因素重新定位。这将导致未来一些虚高的二手房价格回归理性,其中并不排除某些地区的房价将有较大幅度的下降。但从总体情况来看,这种下调的幅度将在15%20%左右。 通过今年的深度调整后,房价必然会在一个合理的区间内实现均衡。因此,2006年的房地产市场将在2005年房价回归理性的基础上出现回升。经过一年沉淀的消费热情得到逐步释放,交易量将有较大幅度回升,房价随之缓慢上升。具体表现在: 规模较大的楼盘将以质高价平的“高性价比”为号召,引领楼市发展。经过这轮宏观调控后,市场将趋于理性。 另外,面对大盘,既缺乏规模效应,又无成本优势的小盘,则应以特色诉求,走差异化、个性化、精致化的道路。在未来强大的市场竞争中,小盘将以其独特的产品品质面向特定的消费群体,拥有属于自己的消费客群。因此,未来产品性价比和产品特色将受到普遍关注。随着房地产暴利时代的结束,房地产行业将进入规模化、专业化运作时代。

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