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如何投资商业地产业内要善于精打细算

2019/06/08 来源:葫芦岛信息港

导读

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有个关于商业地产的形象比喻。开发商要学裁缝,把各种要素整合起来,做成一件漂亮衣裳。策划方要学催眠师,催眠业主,催眠政府,催眠市场。招商人要学保险推销,招商从身边人开始。建筑设计师要学木匠,造型功能美,还要严细缝合装起来。销售商要学证券分析师,荐铺如荐股。运营商要学棋手,大局清,目目争。

消费者,即投资者,作为商业地产的终端方,又要向谁学习呢?我认为是,要向善于精打细算的家庭主妇学习。

尽管商业地产有“钱”景,但投资者在选择商业地产时,还是要仔细地考虑一下———“买了这个铺位将来做什么生意?”“如果没有时间经营能不能租掉?”“能不能租出好价钱?”“铺子人气旺不旺?”……相比住宅投资者“买了等涨”“涨了就抛”的投资逻辑,投资商业地产算计的可能要多一些。

实际上,商业地产的回报率要比住宅高一些,但它不是一个稳赚不赔的买卖。那个“一铺养三代”的时代已经不复返了。投资商业地产就得像家庭主妇过日子一般精打细算,亏本的生意谁又会去做呢?

国际上专业的理财公司有一个简单方法来评估一处物业,基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。投资者若要判断某商业地产物业是否有投资价值,通常都会去计算该物业的投资回报率。据了解,业内有这样一个计算投资回报率的计算公式:

购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价

购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价

例如,济南某处有一临街商铺,面积约40平方米,售价约100万元,目前在这个商铺的周边,同等商铺的月租金约是200元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得8000元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?

套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=8000元×12/100万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:9.6%。

如果这个投资者转手售出,并以110万元成交,那么它的投资回报率=()/100,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:10%。

当然,在计算投资回报率时,还要根据自身情况将一些杂费,如商铺交易税费、水电、物业等计算在内,这样得出的结果可能更接近实际。据了解,商铺的回报率能够达到8%就已经很不错了。因此,在投资商业地产的时候,不要过于相信销售人员口中的投资回报率,实际回报率还得自己仔细算一算。 本刊 刘龙龙

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